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10月8日十一“樓市調研:一線城市網紅盤也打折 二線城市新盤開盤即售罄余慶綠網訊

   日期:2019-10-08     來源:中國證券報    作者:佚名    瀏覽:9    
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標題:10月8日十一“樓市調研:一線城市網紅盤也打折 二線城市新盤開盤即售罄余慶綠網訊
原標題:十一“樓市調研:一線城市網紅盤也打折 二線城市新盤開盤即售罄
發布時間:2019-10-08 07:22
信息來源:中國證券報
正文:

  正值樓市“金九銀十”之際,這個“十一”假期看房的人還能否再現此前人山人海的盛景?

  中證君假期走訪北京、廈門、南京、蘇州等多個熱點城市樓盤了解到,嚴格的調控政策下,購房者對后市預期平穩,因此并不著急趕著在“十一”假期看房購房,“貨比三家”、“持幣觀望”的心態明顯。

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《==擔保法 第九十三條 本法所稱保證合同、抵押合同、質押合同、定金合同可以是單獨訂立的書面合同,包括當事人之間的具有擔保性質的信函、傳真等,也可以是主合同中的擔保條款。來源:綠色建材網==》

《==證券法 第七十九條(四)未經客戶的委托,擅自為客戶買賣證券,或者假借客戶的名義買賣證券;(五)為牟取傭金收入,誘使客戶進行不必要的證券買賣;(六)利用傳播媒介或者通過其他方式提供、傳播虛假或者誤導投資者的信息;(七)其他違背客戶真實意思表示,損害客戶利益的行為。欺詐客戶行為給客戶造成損失的,行為人應當依法承擔賠償責任。==來源:綠色建材網--提供==》

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售樓處鮮有人氣爆棚的狀況,在北京,“十一”假期售樓處的人氣甚至不如平時周末。

  北京:網紅盤也打折

  北京自2017年開始顯著加大土地供應,并且出讓的地塊大多屬于“限房價競地價”的地塊,即在拍地之時起就已經限定了未來房屋出售的最高房價。因此,目前北京市場的絕大多數在售新建純商品房住宅都是限競房。

  限競房的集中入市,增加了供應,同時拉低了周邊二手房的價格,起到了引導樓市價格理性回歸的作用。

  同一時期項目扎堆入市,還面臨著市區二手房的激烈競爭,銷售壓力倒逼之下,不少開發商不得不在限競房房型設計和軟裝方面下功夫。

  中證君節日期間走訪了數個限競房“網紅盤”。

  位于昌平區的某新盤是目前京城關注度排名前三的限競房A項目,二期項目今年5月入市,推出了120平米、140平米和160平米的三居、四居戶型。該項目最大的看點是引入了該地產集團的豪宅產品線,南向大面寬、低容積率、一梯兩戶、新風系統、室內恒溫系統同時精裝修交房,均價在5.5萬元/平方米。

  中證君了解到,盡管去化速度居前,但這一項目至今尚未售罄,除120平米左右戶型外,140平米和160平米的戶型仍有不少可供挑選。

  位于A項目不遠處,即將開盤的B項目在產品設計上也是下足功夫。除了南向大面寬、新風系統、地暖和精裝修交房的類似配置外,B項目主打高得房率,B項目的銷售人員對中證君表示,B項目的多數戶型得房率在85%以上,頂樓贈送30平米的露臺,底層贈送花園面積,項目均價目前尚未確定,但預計與A項目差距不大。

  中證君發現,即使是網紅盤,“十一”假期也人氣不旺。“房價現階段不可能上調,‘十一’假期大家都出去旅游了,這幾天來看房的甚至不如平時周末人多。”某項目銷售對中證君表示。

  合碩機構首席分析師郭毅對中證君表示,限競房扎堆入市,競爭日趨激烈,開發商不得不在產品上積極做加法,相比以往,限競房產品力提升聚焦目標客戶的切實的生活需求,比如加大南向面寬,優化空間功能,注重生活細節的精裝等等,當下的限競房則向著更“好住”的方向在努力。另一方面則在售價上做減法,加快去化。

  中證君在走訪這些網紅盤時發現,即使是網紅盤,購房者若意向明確,實際能要到不小的優惠力度。某網紅樓盤銷售表示,若能全款買房,裝修部分可打8折,算下來實際能夠優惠接近20萬。而全款的付款周期實際是可以協商的,要求并不苛刻。

  某樓盤銷售對中證君表示,參與排卡需要交20萬元定金,交完定金后即可享受總價一個點的優惠并可優先選房,同時定金隨時可退。在看完樣板間后,該銷售悄悄對中證君表示,排卡意向定金付2萬也行,同樣可以享受到前述一系列優惠條件。只要符合購房和貸款資格,銷售可以根據客戶的情況設計符合客戶需求的付款周期和貸款方案。

  強二線城市:新樓盤仍搶購火爆

  近年來,廈門、鄭州、武漢、南京、蘇州等強二線城市崛起,這些城市產業發展潛力大,配套設施不斷完善,吸引了大量人才落戶。

  中證君在“十一”假期走訪這些強二線樓市時發現,盡管這些城市新建住宅價格走勢平穩,但攜上一輪價格大漲的余威,購房者仍看好樓市前景,不少新盤價格堅挺,難有議價空間。

  中證君走訪了廈門地區多處新樓盤,多個樓盤在黃金周并沒有推出促銷活動。市區總價在500萬左右的洋房住宅項目,最大優惠只是買房加購車位可享總價減10萬的優惠。不少樓盤小戶型開盤當天便宣告售罄。

  廈門地區多位銷售人員向中證君表示,廈門地區在售新盤均價在4萬-6萬/平方米,最貴的項目開盤價超過10萬/平方米。除了地段和裝修差異外,周圍配套是最大賣點。

  在蘇州、南京等地區,這些地區老城區新樓盤項目基本被別墅和洋房包攬。從走訪結果看,市區新樓盤項目均沒有促銷活動。

  以位于蘇州姑蘇區某樓盤為例,在售樓盤全部為別墅項目。該項目于2018年底開始銷售,目前聯排、疊拼、獨棟、復式等戶型一應俱全。

  據銷售人員介紹,該項目目前實行“一房一價”,總價2000萬元起步。均價在4萬-6萬/平米。按照戶型和所在位置,價格差異較大。“靠近湖邊的位置,均價都在6萬/平方米。”

  上述銷售人員稱,蘇州地區別墅項目也限購,外地戶口需要交夠2年社保,受購房資質和貸款限制的影響,去化速度有限,所以現在還沒賣完。但是,項目不會降價。畢竟是姑蘇老城區,景觀和教育配套都是其他城區不能比的。項目是本土開發商拿地,地段十分稀缺。除非公司需要現金流,否則不會大規模促銷。

  中證君走訪南京地區發現,樓房銷售人員在“十一”假期干勁十足。在景區附近的地鐵、商場發傳單的人員比比皆是。但是,所售項目卻不是南京的樓盤。多數位于鎮江句容,與南京遠郊江寧區仍然有較遠的距離。

  中證君了解到,這些項目多數不限購,可以供外地人購買。由于項目距離市區較遠,為了吸引購房者,項目交房均為精裝修。多數戶型較好,89平米可以做到三居室,得房率超過80%。此外,部分項目還有贈送面積。

  不過中證君了解到,在這些強二線城市,盡管不少新盤價格難有商量空間,但在一些區域,一手房和二手房價格已經出現了倒掛的情形,即周邊二手房價格實際成交價格低于一手房價格。這意味著,這些城市的一手房的價格存在一定的泡沫,購房者仍需理性看待。

  中原地產首席分析師張大偉對中證君表示,從最近的市場看,部分城市降溫已經開始出現,多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現了降價促銷現象。除深圳外,大部分熱點一二線城市的庫存都有不同程度上升。在樓市調控重壓不改、信貸收緊的背景下,特別是目前的LPR計算利率方法下,實際房貸利率并未降低,這使得最近市場再次觀望。從市場看,熱點城市房價開始逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續沖高。

  蓄客沖刺四季度

  從一線城市的情況來看,盡管“十一”假期市場人氣不旺,但地產商和銷售仍通過一系列活動積極蓄客,全力沖刺四季度。

  上述A項目銷售對中證君表示,11月A項目周邊將推出70平米和90平米的兩居和三居項目,盡管產品配置不及A項目,但由于總價低,預計去化速度將快于A項目。目前他們也在向那些預算不足的客戶積極推薦這一項目。

  B項目計劃10月底開盤,沖刺四季度的意圖明顯。該項目銷售對中證君表示,目前該項目正在積極吸引客戶看房,購房者如果能介紹新客戶,還能夠享受更多折扣。

  克而瑞地產研究中心的數據顯示,9月在推案量上升、促銷力度加大的推動下,百強房企業績較7、8兩月提升明顯,單月權益銷售金額環比增長23.9%,增幅較去年同期提升近11個百分點。

  從業績表現來看,受益于供貨力度的加大,9月TOP50房企中有超過8成的企業單月業績環比提升。如恒大9月單月實現全口徑業績規模830億元,較8月環比大幅增長73.6%,世茂和陽光城房企9月實現單月銷售金額320.9億元和271.9億元,分別環比增長49%和60.3%。

  從目標完成情況來看,截止到9月末,在年內設定了全年銷售目標的房企中,近4成房企目標完成率達到75%以上,另有近4成房企的目標完成率處于65%-75%區間,剩余房企目標完成率未達到65%。

  克而瑞認為,四季度是房企沖刺全年業績目標的關鍵期,從房企的中期披露來看,多數企業供貨節點多集中在四季度,將為業績沖刺提供有力保障。相信在企業增加貨量供應、加強營銷力度之下,四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

(文章來源:中國證券報)


 
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